Será que a perda da capacidade financeira possibilita uma renegociação do contrato de promessa de compra e venda? A incorporadora poderá entregar a obra depois do prazo combinado e sem enfrentar problemas? Essas são duas dúvidas bastante comuns neste momento e que você descobrirá a resposta a seguir.
O vírus Covid-19, causador da pandemia, trouxe problemas para a economia no mundo inteiro. E como não seria diferente, a incorporação imobiliária foi atingida. De fato, é um setor que vinha se recuperando lentamente em nosso país, mas que agora sofreu um duro golpe.
Muitos brasileiros perderam seus empregos ou sofreram redução nos seus rendimentos mensais. Realmente, foi a crise mais grave desde a quebra da bolsa de Nova Iorque, em 1929. E levou muitas pessoa a se questionarem como é que fica a situação da promessa de compra e venda de casas e apartamentos.
A incorporação imobiliária é o nome dado às atividades realizadas com o objetivo de construir edificações. O incorporador é o responsável pelo desenvolvimento da obra. Até mesmo se a contratação for de uma empresa para erguer um condomínio, então o contratante é o incorporador.
De fato, é o incorporador quem deve buscar a venda das unidades disponíveis. Isso costuma acontecer logo após o lançamento imobiliário. A cada nova venda, mais dinheiro no caixa para tocar a obra.
Os imóveis vendidos na planta possuem um contrato de promessa de compra e venda. Ou seja, oficialmente não é uma propriedade de quem fez a aquisição. Ainda assim, existe uma lei que envolve as duas partes, citando as obrigações e os direitos de cada uma.
Conforme o artigo 32 da Lei 4.591/1964, as incorporadoras podem alienar unidades que fazem parte de um futuro empreendimento. Para isso, uma série de documentos devem ser apresentados por ambas as partes. Essa lei visa oferecer maior segurança jurídica ao interessado, que somente será o proprietário de uma unidade com o memorial de incorporação.
Segundo a lei, as empresas possuem um prazo de 180 dias para se arrependerem da incorporação. Isso serve como um termômetro, para que elas possam identificar o sucesso nas vendas de um empreendimento. Assim, se a procura seja baixa e a viabilidade econômica não exista, o vínculo poderá ser extinto.
O responsável deverá entregar a obra dentro do prazo estipulado. Enquanto isso, o adquirente tem o compromisso de realizar o pagamento correto. E isso pode acontecer de maneira à vista ou mesmo em um parcelamento ao longo dos anos, como acontece normalmente.
Por mais que a lei auxiliasse os empreendedores quanto a desistências, não falava nada sobre os compradores. Mas, isso mudou com a lei 13.786/2018. Com ela, os clientes foram autorizados a solicitar a extinção do vínculo contratual sem a necessidade de apresentarem comprovantes.
Entretanto, o período de arrependimento da compra é pequeno. As pessoas possuem no máximo sete dias, após a assinatura do contrato de promessa de compra e venda, para solicitarem a rescisão. Depois disso, o contrato precisará ser cumprido pelo adquirente.
A Lei 13.786/2018 passou a apresentar as consequências de inadimplência, para as duas partes envolvidas. Em relação às construtoras, é um prazo de 180 dias para a conclusão da obra após a data combinada. Enquanto isso, para os adquirentes, trata sobre o prazo de 15 dias sem a purgação da mora, em outras palavras, o atraso no pagamento das parcelas.
Os prazos terão que ser cumpridos caso passe dos 180 dias para os empreendedores ou sete dias para os clientes. Ainda assim, caso as duas partes cheguem a um acordo sobre o fim do vínculo, devem buscar base no Código Civil.
A lei entende que o cliente não pode desistir de uma compra quando quiser. Isso colocaria em risco o setor imobiliário. Afinal, o contrato de promessa de compra e venda não teria força obrigatória sobre as duas partes.
Caso a construtora puder comprovar que atrasos durante a obra aconteceram devido a pandemia, podem entregar a obra depois do prazo. O período de confinamento durou entre 60 e 90 dias, dependendo da cidade onde você mora. Além disso, em alguns lugares a construção civil foi a primeira atividade a retornar aos trabalhos.
Em São Paulo, a construção civil não sofreu qualquer restrição, nem mesmo durante a quarentena. Portanto, as empresas não podem justificar atrasos baseadas nisso. Nos casos em que a obra estourar os 180 dias extras, a empresa deverá avisar os clientes com antecedência.
Haverá consequência se a obra não terminar no prazo combinado, ainda mais se a pandemia não prejudicou. Assim, o adquirente poderá solicitar a quebra do contrato de promessa de compra e venda por culpa da construtora. Dessa forma, deverá receber todos os valores pagos de maneira integral.
Por mais que a empresa sofra uma queda significativa nas receitas, esse não é motivo para o atraso nas obras. Portanto, o responsável imobiliário precisa lidar com os riscos e garantir a finalização da obra conforme o prazo.
Até a penúltima semana de julho, eram 12,3 milhões de desempregados no Brasil, 3,1 milhões a mais do que na primeira semana de maio. Estes são números do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE). Por isso, é de se imaginar pessoas que acabaram de comprar um imóvel e ficaram sem fonte de renda.
Não existem fundamentos jurídicos que garantam a rescisão. Ainda assim, quem firmou um contrato de promessa de compra e venda no fim de 2019 ou começo de 2020, tem motivos suficientes para ficar preocupado. Esse não é um fato decisivo para a quebra do vínculo, embora seja uma situação complicada.
Caso este seja o seu caso, uma ideia é buscar ajuda jurídica. Os tribunais brasileiros têm sido flexíveis nos últimos anos e a pandemia poderá ser um fator decisivo para a extinção do contrato de promessa de compra e venda. Ainda assim, o Código Civil não prevê nada neste sentido.
A lei diz que doenças, perda da capacidade física ou psíquica, assim como o empobrecimento, não são fatores que determinam o fim de um contrato de promessa de compra e venda. Então, não adianta tentar quebrar o vínculo porque ficou desempregado.
Como não é possível dar fim ao vínculo existente, uma solução interessante é fazer uma revisão. O comprador pode entender que a sua dificuldade financeira é um impeditivo para o cumprimento das obrigações firmadas. Ainda assim, é uma questão controversa e que permite diferentes interpretações.
Assim sendo, procure os responsáveis e tente um acordo. Quem sabe seja possível reduzir os valores pagos durante as parcelas, aumentando o prazo. Aqueles que estão passando por uma fase complicada durante a pandemia devem realizar essa tentativa para a incorporação imobiliária.
Também é interessante lembrar que os juros dos financiamentos estão mais baixos. Isso é muito interessante para quem deseja comprar um imóvel e ainda não assinou um contrato de promessa de compra e venda. Não perca essa chance!
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