Pró-cotista: entenda como funciona essa linha de crédito imobiliário

Você já ouviu falar das linhas de crédito do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo)? São as mais conhecidas e possivelmente mais utilizadas na hora de realizar financiamentos de imóveis no Brasil. Em suma, esse crédito é vindo de fundos da caderneta de poupança, tanto de bancos públicos quanto privados. Mas, existem também linhas menos conhecidas, como a linha pró-cotista.

A linha pró-cotista usa de maneira exclusiva recursos oriundos do FGTS. Devido a isso acaba tendo alguns requisitos bastante particulares. Contudo, costuma ser uma excelente maneira de financiar o seu apartamento contando com taxas mais baratas, para aqueles que não se enquadram no programa Minha Casa Minha Vida.

É válido ressaltar que o programa Minha Casa Minha Vida mudou de nome para Casa Verde Amarela. Mas, deixando isso de lado, vamos nesse texto explicar de maneira detalhada o que é a linha Pró-cotista, e como ela pode lhe ajudar a adquirir seu próprio apartamento.

O que é linha de crédito pró-cotista?

Para simplificar, a linha pró-cotista é uma das formas mais interessantes de financiar o seu próprio apartamento, sendo que ela é oferecida por bancos públicos. Contudo, é necessário que o indivíduo contribua ou tenha contribuído com o FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço).

No entanto, também é exigido um certo tempo. O indivíduo que quer utilizar isso precisa possuir ao menos 3 anos de contribuição. Além de ter que ter pelo menos 10% do valor do imóvel em sua conta do FGTS. Sendo essa possivelmente a maior limitação dessa linha de crédito.

Esse modelo funciona de maneira semelhante ao SBPE, pois a renda familiar bruta do comprador acaba não podendo ser comprometida em mais de 30% do valor das parcelas. Ou seja, a sua renda mensal não pode ser mais 30% destinada a pagar as parcelas do financiamento.

Exatamente para evitar que isso ocorra é que é feita uma análise de crédito. Além de serem checadas outras informações relevantes durante esse processo de checagem. O prazo para realizar o pagamento é de até 30 anos, o que é inferior ao SFH, que é de 35 anos.

A linha de crédito pró-cotista também estabelece um valor máximo para o imóvel a ser comprado, que pode ser de até R$ 1,5 milhão. Entretanto, é irrelevante o imóvel ser novo ou usado, também é válido ressaltar que você pode financiar somente o terreno se quiser.

Sobre as parcelas, você vai poder escolher entre duas modalidades: a SAC (Sistema de Amortização Constante) e a Tabela Price. Na SAC as parcelas começam maior e vão diminuindo conforme você vai pagando. Enquanto na Tabela Price as parcelas são iguais todos os meses.

Como funciona essa linha de crédito imobiliário?

Não existe muita diferença no funcionamento da modalidade pró-cotista para as outras formas de financiamento. Contudo, cada uma possui peculiaridades diferentes. Existem regras diversas, por exemplo, sobre quais são os imóveis que podem ser comprados. Ou em relação a existir a obrigação de ter um valor mínimo em contas do fundo de garantia.

Então, indo mais a fundo pode-se destacar que os imóveis financiados pela modalidade pró-cotista só podem ser do tipo residência, podendo ser rural ou urbana. Além disso, é necessário que o imóvel esteja situado na cidade de moradia ou trabalho do comprador, para que o procedimento possa ser aceito.

Na maior parte dos financiamentos desse modelo o comprador passa a pagar as parcelas 30 dias após a aprovação. Como dito antes, as parcelas não podem comprometer 30% da renda mensal do comprador, esse é um dos motivos da análise de crédito. Serão requisitados diversos documentos, como:

·       RG e CPF;

·       Carteira de trabalho;

·       Extrato atualizado do FGTS;

·       Declaração de Imposto de Renda com recibo de entrega.

As parcelas que serão pagas incluem diversas coisas como: juros, seguros obrigatórios e taxas administrativas. Infelizmente, o financiamento pró-cotista pode nem sempre estar disponível nos bancos, devido ao fato de existir um valor máximo de crédito aprovado para cada ano.

Esse valor máximo é definido pelo Conselho Curador do FGTS, que é o responsável por criar um teto em relação ao número máximo de financiamentos oferecidos. No ano de 2021 a expectativa é que 1.780 famílias sejam atendidas e seja oferecido um desconto de R$ 300 milhões para financiamentos feitos por pessoas físicas.

Qual é a taxa de juros da linha pró-cotista da Caixa Econômica Federal?

Segundo o Manual de Fomento da Habitação da Caixa Econômica Federal, a taxa de juros nominal na linha pró-cotista neste ano é de 6,5% ao ano. É válido destacar as demais linha de crédito habitacional da Caixa, para que assim você possa comparar as demais taxas de juro, no mês de fevereiro de 2021 elas estavam da seguinte forma:

·      Correção pela Taxa Referencial: juros variando de 6,5% ao ano + TR a 8,5% ao ano + TR;

·    Juros prefixados: taxa única variando de 8% a 9,75% ao ano (sem a correção monetária);

·       Correção pelo IPCA (inflação): taxas anuais entre 2,95% + IPCA e 4,95% + IPCA.

Assim, como qualquer outro negócio envolvendo imóveis, o comprador acaba passando por uma avaliação de crédito realizada pelo banco. E para que o financiamento seja aprovado você precisa passar na análise de crédito.

É possível realizar uma simulação de financiamento pró-cotista

Você consegue fazer uma simulação para lhe dar uma boa ideia dos valores que iria ter que pagar no financiamento através do site oficial da Caixa. Ele pode ser consultado gratuitamente e é capaz de simular diversos tipos de financiamento. Inclusive esse interessante modelo de financiamento chamado pró-cotista.

Depois de encontrar o modelo ideal de financiamento, chegou a hora de você buscar o imóvel para financiar. No entanto, essa é a parte mais fácil.

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